Zwang zur Schönheitsreparatur nicht immer zulässig

Wichtiges Urteil
Wichtiges Urteil

Der Bundesgerichtshof fällte am Mittwoch ein für viele Unternehmen in angemieteten Räumen wichtiges Urteil: Der Senat hatte zu entscheiden, ob der Vermieter von Gewerberäumen ein mietendes Unternehmen mit einer Klausel in einem vorformulierten Standardmietvertrag (Formularvertrag) zwingen darf, unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Räume und in starren Zeitabständen Schönheitsreparaturen durchzuführen. Nach Ansicht der Richter des XII. Zivilsenats darf er das auch bei Gewerberäumen nicht.

Im konkreten Fall hatte der Beklagte, eine Änderungsschneiderei, vom Kläger ein Ladenlokal gemietet. In dem Formularmietvertrag (vorgefertigter Vertrag ohne individuelle Ausformulierung) war unter anderem vereinbart worden, dass der Vermieter nicht verpflichtet sei, während der Mietzeit Schönheitsreparaturens durchzuführen, da hierfür in der Miete keine Kosten kalkuliert seien. Der Mieter hingegen verpflichte sich, auf seine Kosten mindestens alle drei Jahre in Küche, Bad, Dusche und Toiletten und alle fünf Jahre in allen übrigen Räumen die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durch Fachhandwerker ausführen zu lassen.

Da die Änderungsschneiderei dieser Klausel nicht nachkam, reichte der Vermieter eine Feststellungklage beim Landgericht ein. Das dieses die Klage abwies, brachte der Vermieter den Fall vor das Oberlandesgericht. Auch dieses wies die Klage des Vermieters ab. Dagegen ging der Vermieter in Revision. Der Fall landete beim Bundesgerichtshof. Dieser entschied nun höchstrichterlich im Sinne der unteren Instanzen, und wies die Revision zurück.

Nach der gesetzlichen Regelung – so der Bundesgerichtshof – hat nicht der Mieter, sondern der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Das folge aus der in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Verpflichtung, das Mietobjekt während der gesamten Vertragszeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. In ständiger Rechtsprechung hatte es der Bundesgerichtshof allerdings bislang gebilligt, dass diese Verpflichtung vertraglich auf den Mieter übertragen wird. Das sei auch im Wege eines Formularvertrags möglich, wie es der ständigen Praxis entspreche, räumten die Richter ein.

Ergibt sich die Übertragung der Schönheitsreparaturen allerdings aus einem Formularvertrag, sei sie als Allgemeine Geschäftsbedingung zusätzlich an den §§ 305 ff. BGB zu messen. Nach der auch auf gewerbliche Mietverhältnisse anwendbaren Inhaltskontrolle des § 307 BGB ist eine Formularklausel dann unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Das ist im Zweifel anzunehmen, wenn die Bestimmung, von der abgewichen wird, mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht zu vereinbaren ist (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Solches ist der Fall, wenn der Mieter – wie im verhandelten Fall – nach dem Inhalt des Formularvertrages zu Schönheitsreparaturen nach starren Fristen verpflichtet und ihm damit der Einwand genommen ist, dass überhaupt kein Renovierungsbedarf gegeben ist. Auch der Vermieter müsste, wenn er nicht nach § 13.1 des Mietvertrages davon befreit wäre, nur abhängig von dem Erhaltungszustand der Mietsache und somit erst dann renovieren, wenn durch vertragsgemäßen Gebrauch ein Renovierungsbedarf entstanden wäre.

Wie das Gericht abschließend feststellte, habe sich der XII. Zivilsenat deswegen entschlossen, die Rechtsprechung für das Gewerberaummietrecht in diesem Bereich jener des VIII. Zivilsenats zum Wohnungsmietrecht anzugleichen, wonach die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch solche Formularklauseln unwirksam ist.

Das Urteil kann nach Veröffentlichung im Internet (XII ZR 84/06) im Wortlaut nachgelesen werden.

(BGH/ml)

Urteile zum vorliegenden Fall:

  • LG Düsseldorf, vom 18. November 2005 – 15 O 143/05
  • OLG Düsseldorf, vom 4. Mai 2006 – 10 U 174/05
  • BGH, vom 8. Oktober 2008 – XII ZR 84/06