Bundesgerichtshof
Vermieter muss kein Gewerbe in der Wohnung dulden

Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hatte zu entscheiden, ob die Ausübung eines Gewerbes in einer zu Wohnzwecken vermieteten Wohnung eine Pflichtverletzung darstellt, die eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt. Kläger ist der Vermieter, beim Beklagten handelt es sich um einen selbstständigen Immobilienmakler ohne eigenes Büro, der von zu Hause aus sein Gewerbe betreibt, obwohl der Mietvertrag den Wohnzweck der Wohnung ausdrücklich betont.

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in Frankfurt am Main, die sie zusammen mit ihrem Kind bewohnen. In § 1 des Mietvertrages heißt es, dass die Anmietung „zu Wohnzwecken“ erfolgt. § 11 des Formularmietvertrages enthält die folgende Regelung: „1. Der Mieter darf die Mietsache zu anderen als den in § 1 bestimmten Zwecken nur mit Einwilligung des Vermieters benutzen.“

Der Beklagte, ein Immobilienmakler, besitzt kein eigenes Büro, sondern betreibt seine selbstständige Tätigkeit von der gemieteten Wohnung aus. Anfang März letzten Jahres forderte der Vermieter deshalb den Beklagten unter Androhung einer Kündigung des Mietverhältnisses auf, die gewerbliche Nutzung zu unterlassen. Dem kam der Makler aber nicht nach.

Anfang Juni des gleichen Jahres kündigte der Vermieter dem Makler fristlos wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietwohnung. Hilfsweise sollte die ordentliche Kündigung greifen, sollte die außerordentliche nicht wirksam sein. Die Anwaltskosten des Vermieters im Zusammenhang mit der Kündigung seien ebenfalls vom Mieter zu zahlen.

Das Amtsgericht der ersten Instanz hat der Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie der Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hin wies das Berufungsgericht die Klage ab. Das wiederum akzeptierte der Vermieter nicht und ging seinerseits in Revision. Der Fall landete vor dem BGH.

Dieses nun gab dem Vermieter im Prinzip recht, entschied aber nicht endgültig, sondern verwies den Fall an die zweite instanz zurück. Als ein wichtiges Kriterium für die Aufhebung des Urteils der zweiten Instanz sollte sich der Umstand erweisen, dass der Makler angeblich Hilfskräfte in der Wohnung beschäftigte.

Die Begründung

Der Bundesgerichtshof entschied, dass der Vermieter einer Wohnung geschäftliche Aktivitäten seines Mieters freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen hin in Erscheinung treten, mangels entsprechender Vereinbarung – auch ohne ausdrücklichen Vorbehalt – in der Wohnung nicht dulden muss.

Der Vermieter könne allerdings im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zu einer teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, insbesondere, wenn es sich nach Art und Umfang um eine Tätigkeit handelt, von der auch bei einem etwaigen Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnungsnutzung.

Werden für die geschäftliche Tätigkeit Mitarbeiter des Mieters in der Wohnung beschäftigt, (wie dies in dem konkreten Fall geschehen sein soll), kommt ein Anspruch auf Gestattung jedoch regelmäßig nicht in Betracht.

Da die Beschäftigung von Mitarbeitern im konkreten Fall zum Zeitpunkt des BGH-Urteils aber nicht bewiesen war und noch zu klären ist, sprach der BGH kein abschließendes Urteil aus, sondern verwies das Verfahren an das Landgericht der zweiten Instanz zurück. (Quelle: BGH/ml)

Urteile/Beschlüsse zum Fall:

  • AG Frankfurt am Main, Urteil vom 18. Dezember 2007 – 33 C 2808/07-29
  • LG Frankfurt am Main, Urteil vom 20. Mai 2008 – 2-17 S 19/08
  • BGH, Urteil vom 14. Juli 2009 – VIII ZR 165/08